Fundos imobiliários: como funcionam? Vale a pena investir?

Os fundos imobiliários estão entre os investimentos mais comentados atualmente. No entanto, se você já conversou sobre finanças e aposentadoria com seus tios, pais ou avós, deve ter ouvido um conselho: invista em imóveis.

Junto da poupança, essa é uma opção muito popular de investimento entre pessoas de uma geração mais velha que querem obter uma fonte de renda extra — com toda a segurança.

Mas a gente sabe que o alto preço de casas e apartamentos faz com que leve certo tempo até que uma pessoa consiga, de fato, comprar um imóvel, não é?

A boa notícia é que há no mercado uma alternativa bastante interessante para quem quer ter lucratividade nesse setor: investir em fundos imobiliários.

Com eles, você consegue ter participação em grandes empreendimentos gastando pouco — sem precisar esperar anos para dar os primeiros passos. Quer saber mais sobre como investir em fundos imobiliários? Continue lendo este artigo, então!

O que são fundos imobiliários e como eles funcionam?

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Fundos de investimento imobiliário, também conhecidos pela sigla FII, são aqueles em que diversos investidores se unem e colocam seu dinheiro em bens como shopping centers, galpões, edifícios comerciais e hospitais.

Eles também podem investir em títulos financeiros e ativos relacionados ao mercado de imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Mas vale a pena dar um passo atrás e falar dos fundos de investimento em si. Esses fundos funcionam como condomínios de investidores.

Ou seja, um gestor especializado reúne os recursos aplicados por todos os participantes do fundo e se encarrega de fazê-los render. 

Na prática, vários investidores, incluindo você, por exemplo, se juntam para investir em um dado conjunto de empreendimentos, enquanto especialistas da área administram a gestão desse fundo.

Vale dizer que, ao investir em fundos imobiliários, você não está adquirindo um imóvel. Mas sim uma ou várias cotas daquele fundo, que refletem a sua participação no todo.

Outro ponto é que praticamente todos esses fundos são organizados sob a forma de condomínio fechado.

Isso quer dizer que, em um primeiro momento, há a venda de cotas pela administradora do fundo, a chamada oferta inicial.

Depois de encerrado esse prazo, não são mais emitidas cotas, nem é permitido seu resgate. Isto é, a recompra pela administradora.

Para se tornar participante do fundo depois de encerrada a oferta inicial, é preciso comprar as cotas de outro investidor no chamado mercado secundário.

Contudo, mesmo também acontece com quem possui cotas e deseja vendê-las. Portanto, para realizar a operação, alguém tem que estar disposto a comprá-las.

Essas operações se dão por preços combinados entre as partes por meio de ordens de compra e venda, e acontecem no ambiente da B3, novo nome da Bolsa de Valores de São Paulo.

É uma operação parecida com a compra e venda de ações e deve ser feita com a intermediação de uma corretora de valores.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Geralmente, investir em fundos imobiliários se refere à aquisição de imóveis comerciais, locação e distribuição em forma de aluguéis. Mas podem ocorrer em outros tipos de operações, tais como:

• exploração da atividade-fim de shoppings e hotéis;
• exploração de imóveis residenciais para incorporação (construção e venda de imóveis).

Os fundos imobiliários podem ser classificados em diferentes tipos. Veja a seguir!

Fundos de tijolo (ou de renda)

São aqueles bens físicos, dando direitos sobre esses ativos reais. É o tipo mais tradicional. Uma vez que sua renda é mais tangível, é fácil de ser compreendida e avaliada.

Normalmente, esses fundos são constituídos de galpões logísticos e industriais, hotéis, shoppings, lajes corporativas, hospitais e escolas.

Os riscos costumam ser maiores em vista da vulnerabilidade e depreciação de um imóvel ao longo do tempo.

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Fundos de papel, ou de recebíveis

É o patrimônio formado por aplicações financeiras no setor imobiliário, que dá direitos creditórios com lastro em contratos de financiamento ou aluguel, como LCA (Letras de Crédito do Agronegócio), LCI (Letras de Crédito Imobiliário), CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e CRA (Certificados de recebíveis do Agronegócio).

Dessa forma, não existem imóveis físicos no mercado gerando renda, como ocorre com os fundos de tijolo. Entretanto, são apenas operações no mercado imobiliário.

Os fundos de papel funcionam como ativos de renda fixa ainda mais rentáveis, fazendo frente também aos títulos públicos.

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Nos Fundos de Desenvolvimento Imobiliário, as aplicações de recursos são reunidas para desenvolver projetos; em geral, residenciais. Ao longo da construção e entrega dos imóveis, o lucro sobre as vendas é compartilhado com os cotistas.

A rentabilidade praticada é muito variável, de difícil interpretação, principalmente para pessoa física. Por isso, é importante avaliar com cuidado e acompanhar de perto os números contidos nos relatórios gerenciais mensais elaborados pelo gestor.

É bom lembrar que a incorporação imobiliária é uma atividade de risco. Esse risco é repassado ao investidor e inclui problemas com o orçamento, atrasos na entrega, entraves com licenças ambientais etc.

Por esse motivo, essa modalidade costuma ser ainda mais rentável que outros tipos de fundos imobiliários.

A fim de fazer com que os cotistas permaneçam nos fundos, é comum oferecer a eles uma Renda Mínima Garantida (RMG) no período de construção dos imóveis.

Fundos de Fundos (FOF)

Além dessas classificações principais, há os “fundos dos fundos imobiliários”. Esses se referem a investimentos em outros fundos imobiliários.

É como se fosse um pacote que acolhe todos os outros tipos de fundos, formando um portfólio. Assim, a sua eficiência depende da ação do gestor em redistribuir a cartela de investimentos conforme a rentabilidade apresentada.

No geral, os FOFs são constituídos de 20 a 25 fundos imobiliários, contribuindo para uma maior dissipação de riscos — ou seja, o risco é menor.

Quanto rende investir em fundos imobiliários?

O objetivo de todo investimento é entregar rentabilidade a quem aplica seu dinheiro. Assim, em vez de deixar seu dinheiro parado na conta corrente, ao investir em fundos imobiliários você passa a ter mais rentabilidade.

O retorno pode vir de duas formas:

• pelo lucro obtido pelos fundos;
• pela valorização das cotas (você compra mais barato e vende mais caro).

Imagine um fundo imobiliário que seja dono de um shopping center. Os lojistas pagam aluguel pelos espaços comerciais ocupados. Esse dinheiro é, então, repassado aos cotistas.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) determina que 95% dos lucros auferidos sejam distribuídos aos investidores semestralmente. Contudo, são vários os fundos que pagam esses valores mensalmente.

Pense agora que um novo terminal de transporte público foi inaugurado ao lado do shopping center fictício de nosso exemplo. Isso aumentou a circulação de pessoas e, consequentemente, a procura por lojas.

Como o empreendimento foi valorizado; assim, as cotas têm seu preço aumentado. Portanto, quem investiu antes desse evento poderá vender sua participação no fundo por um montante maior do que o de compra, e assim obter lucro.

Como funciona a tributação dos Fundos Imobiliários?

Hoje em dia, os fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda. Este é, por enquanto, um dos grandes diferenciais desse tipo de investimento.

Mas a isenção se refere apenas à renda sobre os rendimentos repartidos aos cotistas pelo fundo. Assim, ela não é válida quando as cotas são vendidas.

Para que os rendimentos sejam isentos, é necessário obedecer a três requisitos:

• as cotas precisam ser negociadas exclusivamente na bolsa ou no mercado de balcão organizado;
• o fundo precisa ter no mínimo 50 cotistas;
• o cotista que for beneficiado com a isenção não pode ter posse de uma parcela superior a 10% das cotas.

Se alguma dessas condições não for atendida, os rendimentos também sofrerão tributação do IR. Porém, a maior parte dos fundos imobiliários respeita esses requisitos.

Quando a cota é vendida, não tem jeito. O ganho é tributado sobre os rendimentos obtidos com uma alíquota de 20%. Em outras palavras, ao vender uma cota de fundo imobiliário com lucro, a diferença será tributada.

Isso é feito de forma semelhante à tributação das ações. A base é a diferença entre o valor de venda e o custo médio de aquisição. O recolhimento é por DARF usando o código 6015, devendo ser feito até o último dia útil do mês que se segue.

Quais são as vantagens?

O investimento em imóveis por meio dos FIIs oferece algumas vantagens bastante interessantes. Vamos ver quais são?

Acesso ao mercado imobiliário

Um apartamento já é bastante caro e difícil de comprar — você precisa ter uma quantia significativa ou fazer um financiamento para adquirir um bem desse tipo. Imagine, então, um shopping center ou prédio comercial!

Por meio dos fundos, por outro lado, é possível ter acesso a uma fração dessas propriedades por preços razoáveis (R$ 1 mil, por exemplo).

Além disso, não é necessário se preocupar com impostos sobre transferências de imóveis, idas a cartórios ou documentação.

Todo o processo é fácil e rápido — basta enviar a ordem de compra para a corretora usando um home broker (sistema informatizado para negociação de ativos financeiros).

Geração de renda

Os fundos imobiliários são ótimas opções para quem procura um investimento que gere renda. Como é o caso de aposentados que querem um complemento para o seu benefício.

É bom lembrar, no entanto, que isso depende dos aluguéis dos imóveis do fundo. Se as propriedades ficarem desocupadas, o valor recebido periodicamente também cai.

Comodidade

Alugar sua casa ou seu apartamento não é um processo tão simples. Você precisa colocar o bem para exposição em uma imobiliária, bancar custos de manutenção, fazer contratos e avaliar os potenciais inquilinos.

Em casos extremos, ainda pode ter que lidar com a inadimplência e recorrer à Justiça para mover processos de despejo. O investimento em FIIs, porém, poupa você de todas essas dores de cabeça e contratempos, já que eles ficam a cargo de administradores profissionais.

Diversificação

Mesmo que você adquira um único fundo, você estará aplicando em muitos tipos de imóveis, o que elimina alguns riscos de total vacância e desvalorização de determinadas regiões.

Isso é diferente de alugar um imóvel físico, que está mais propenso a ficar vazio e perder valor — por depreciação ou por estar em uma região onde a criminalidade aumentou, por exemplo.

Maior rentabilidade e menor risco de crédito

Enquanto um imóvel físico carrega consigo o risco da inadimplência, ter grandes bancos, shoppings ou supermercados como clientes reduz esse problema.

Isso sem falar que o percentual de retorno sobre o aluguel de imóveis comerciais é muito superior ao de locações residenciais.

Além disso, é possível aumentar seu capital. Isso porque é mais fácil encontrar opções de preços baixos e vendas valorizadas.

Quais são os riscos de investir em fundos imobiliários?

Apesar das vantagens que listamos, há alguns riscos aos quais os fundos imobiliários estão expostos. Veja a seguir quais são eles!

Risco de vacância e inadimplência

Os imóveis de propriedade do fundo podem ficar desocupados, a chamada vacância. Também existe o risco de os inquilinos não cumprirem seus compromissos e ficarem sem pagar os aluguéis.

No entanto, vale ressaltar que esse risco é menor porque não se está alugando um único imóvel, mas sim um conjunto.

Em ambos os casos, o lucro do fundo diminui e, consequentemente, a quantia que você recebe também cai. Portanto, podemos dizer que a renda não é tão garantida assim.

Risco de desvalorização

Ao investir em fundos imobiliários, os bens do fundo também podem sofrer com a desvalorização.

Ela pode ser desencadeada por fatores do ambiente econômico (como uma desaceleração no mercado de imóveis) ou por elementos específicos (problemas de estrutura do imóvel ou um aumento da violência na região, por exemplo). Nesses casos, você deixa de ter a lucratividade esperada com o investimento.

Risco de liquidez

Como dissemos, é mais fácil comprar ou vender cotas de um fundo imobiliário do que uma casa ou um apartamento.

Mesmo assim, o volume de operações ainda é pequeno, principalmente se comparado às negociações feitas com ações. Você pode ter que vender as cotas por um preço mais baixo para conseguir reaver seu dinheiro.

Falta de controle

Alguns investidores gostam de ter total controle sobre seu imóvel. Esse tipo de perfil pode não se adequar aos fundos imobiliários.

Nos FIIs, você não é proprietário, mas atua como um tipo de condômino e, junto com outros cotistas, vota para alterar alguma regra. Então, não há nenhum controle sobre o fundo.

Quais são os custos de investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários têm custos que não podem ser ignorados. Assim como em outros fundos de investimento, há a incidência de taxas:

• de administração, que são um percentual anual cobrado sobre o patrimônio administrado;
• de performance, um percentual sobre o lucro obtido caso ele seja superior ao indicador de referência (geralmente o IFIX, índice dos fundos imobiliários).

Também é preciso levar em conta as despesas com a corretora de valores, como a taxa de corretagem, um valor fixo cobrado a cada ordem de compra ou venda.

Com relação à tributação, como mencionamos, uma das principais vantagens é que não há incidência de Imposto de Renda sobre os lucros pagos mensalmente aos cotistas, desde que observadas regras específicas.

Por outro lado, é necessário pagar impostos quando se obtém lucro na venda de cotas de um fundo imobiliário.

Qual é o passo a passo para começar a investir em fundos imobiliários?

A forma de investir em um fundo imobiliário é semelhante ao investimento em ações, com um home broker.

O primeiro passo para isso é escolher uma corretora e se cadastrar nela. Certifique-se de que ela disponibiliza esse tipo de investimento.

Como mencionado, os valores mínimos para ingressar variam, sendo os de R$ 100 e de R$ 1.000 os mais tradicionais. Mas é possível encontrar fundos ainda mais baratos, apesar de as taxas de corretagem tirarem a vantagem de cotas com valores tão pequenos.

Qual é a melhor opção: investir em um imóvel ou em um fundo imobiliário?

A resposta para essa pergunta é: depende. São vários fatores que devem ser levados em conta, desde o seu perfil de investidor até o seu conhecimento do mercado imobiliário.

Por exemplo, um imóvel vai fazer parte do seu patrimônio. Ele pode valorizar ou desvalorizar com o tempo.

Também pode falar mais alto o fator psicológico de ver que o investimento é palpável (a casa). É possível ainda pechinchar no mercado para obter preços mais vantajosos.

No entanto, por si só, o imóvel não traz rendimentos. Ao contrário, gera despesas, como IPTU e manutenção, além de ser preciso gerenciar os aluguéis — sem falar que será um único investimento.

É como se você jogasse todas as suas cartas de uma vez só. No entanto, terá maior controle sobre tudo. Afinal de contas, você será o dono.

Por outro lado, o investimento em um fundo imobiliário é mais flexível. Além de não dar dor de cabeça com a gestão do empreendimento, é possível mesclar com outros tipos de investimentos para potencializar os seus ganhos.

Assim, é necessário equilibrar prós e contras de cada opção para definir qual é a melhor no seu caso.

O que é gestão passiva em fundo imobiliário?

Investir em um fundo imobiliário com gestão passiva significa que você investe em ativos buscando reaplicar um índice de referência (benchmark) para manter o desempenho do investimento próximo de sua variação. Dessa forma, esse fundo sempre segue um objetivo, e o gestor não tem tanta flexibilidade.

Os fundos passivos, assim, se caracterizam por limitar a atuação do gestor ao elaborar o portfólio, que vai seguir o índice pré-definido.

Se o gestor quiser fazer algo diferente, vai precisar de uma assembleia para aprovar. Na prática, isso significa que esses fundos não têm a premissa de crescer ou atualizar o regulamento para que possam avançar em outros imóveis.

Qual é o objetivo da gestão passiva para investimentos em FII?

Ao investir em fundos imobiliários de gestão passiva, você está sempre reproduzindo o potencial desses imóveis. Ou seja, é um desempenho contínuo, que não pode ser superado. Isso já não acontece com fundos ativos, que podem ser reciclados.

Quais são as diferenças entre a gestão passiva e ativa nesse tipo de investimento?

A gestão ativa, quando comparada com a passiva, permite que você possa diversificar o portfólio. Isso porque o gestor de fundos ativos está sempre de olho no momento de vender ou comprar mais fundos, reciclando os investimentos e evoluindo sempre.

Ou seja, ao contrário da gestão passiva, a ativa não quer apenas seguir a meta: ela quer superar esse objetivo. Assim, a flexibilidade é uma característica dos gestores ativos, que estão querendo vender ou comprar.

Entretanto, a flexibilidade dá uma margem ao erro. Não é que isso vai acontecer de fato, mas existe a possibilidade. A gestão ativa não é melhor, nem pior, que a passiva: elas são pensadas para tipos diferentes de investidores.

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

O investimento em fundos imobiliários facilita o acesso ao mercado de imóveis e serve para gerar renda.

Entretanto, não se deve esquecer que é um investimento com riscos consideráveis de liquidez e desvalorização; e mesmo os pagamentos periódicos não são garantidos.

Por isso, essa é uma opção que só deve ser usada por investidores de perfil arrojado, que compreendem os riscos e não têm problemas em encará-los.

Também vale dizer que os fundos imobiliários não devem ser a única forma de investimento, mas sim fazer parte de uma carteira diversificada, como maneira de diminuir os riscos.

Se você optar por esse caminho de investir em fundos imobiliários, analise bem as opções disponíveis. Leia os documentos com atenção, principalmente o prospecto e o regulamento, e tenha atenção a indicadores como o yield (razão entre o rendimento e o valor da cota).

Para quem prefere um investimento mais seguro, há opções com riscos menores, como fundos de renda fixa, o Tesouro Direto e os planos de previdência privada.

Na dúvida, você pode procurar mais informações e seguir grandes investidores e entender o que eles falam, além de fazer testes para entender o seu perfil como investidor.

Investir em fundos imobiliários ficou mais simples e claro para você? Ótimo! Então, aproveite para assinar a newsletter. Assim, você recebe nossos artigos diretamente em seu e-mail!